营改增后纳税人销售其取得的不动产等业务问答

原标题：营改增后纳税人销售其获得的不动产等业务解说营改增后纳税人销售其获得的不动产、其他个人租赁不动产代征增值税、代开增值税发票业务解说一问：营改增后哪些纳税人要到地税机关办理哪些增值税业务？问：营改增后有两类业务由地税机关代征增值税、代开增值税发票，明确如下：（一）纳税人销售其获得的不动产，应缴的增值税代行地税机关代征。所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人（个体工商户及其他个人），销售其获得的不动产，代行地方税务机关代征增值税。

所称之为获得不动产，还包括以必要出售、拒绝接受捐献、拒绝接受投资大股东、自辟以及抵债等各种形式获得的不动产，不还包括房地产开发企业自行研发的房地产项目。因此，代行地税机关代征增值税的销售不动产业务，主要就是早已在房地产管理机关补过案、已完成初始注册和总注册的，或已算入单位的固定资产，再行上市展开交易的房产。

房地产开发企业销售自行研发的房地产项目（商品房）不在此列。（二）其他个人租赁不动产，应缴的增值税代行地税机关代征。

其他个人是指自然人。单位和个体工商户租赁不动产的，由国税机关负责管理征税增值税。二问：增值税中所称之为不动产是指房屋吗？问：增值税规定中，不动产还包括房屋，但不仅限于房屋。

明确是指无法移动或者移动后不会引发性质、形状转变的财产，还包括建筑物、构筑物等。建筑物，还包括住宅、商业营业用房、办公楼等供居住于、工作或者展开其他活动的修建物。构筑物，还包括道路、桥梁、隧道、水坝等修建物。

三问：纳税人出让土地使用权否归属于地税机关代征增值税范围？问：出让土地使用权归属于增值税销售无形资产征收范围，由国税机关负责管理征税增值税，不属于地税机关代征增值税范围。四问：自2016年5月1日起，营业税改征增值税后，一般纳税人出让其获得的不动产如何申报纳税？问：一般纳税人出让其获得的不动产，按照以下规定交纳增值税：（一）一般纳税人出让其2016年4月30日前获得（含原为）的不动产，可以自由选择限于简陋计税方法计税，以获得的全部价款和价外费用扣减不动产购买原价或者获得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算出来应纳税额。纳税人不应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关缴付税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）一般纳税人出让其2016年4月30日前原为的不动产，可以自由选择限于简陋计税方法计税，以获得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算出来应纳税额。纳税人不应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关缴付税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（三）一般纳税人出让其2016年4月30日前获得（含原为）的不动产，自由选择限于一般计税方法计税的，以获得的全部价款和价外费用为销售额计算出来应纳税额。纳税人不应以获得的全部价款和价外费用扣减不动产购买原价或者获得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征亲率向不动产所在地主管地税机关缴付税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（四）一般纳税人出让其2016年4月30日前原为的不动产，自由选择限于一般计税方法计税的，以获得的全部价款和价外费用为销售额计算出来应纳税额。纳税人不应以获得的全部价款和价外费用，按照5%的预征亲率向不动产所在地主管地税机关缴付税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（五）一般纳税人出让其2016年5月1日后获得（含原为）的不动产，限于一般计税方法，以获得的全部价款和价外费用为销售额计算出来应纳税额。纳税人不应以获得的全部价款和价外费用扣减不动产购买原价或者获得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征亲率向不动产所在地主管地税机关缴付税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（六）一般纳税人出让其2016年5月1日后原为的不动产，限于一般计税方法，以获得的全部价款和价外费用为销售额计算出来应纳税额。纳税人不应以获得的全部价款和价外费用，按照5%的预征亲率向不动产所在地主管地税机关缴付税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

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