完善政策性住房金融体系至关重要

（原标题：完备政策性住房金融体系至关重要）要确实构建房子是用来寄居的、不是用来油炸的这一目标，亟须更进一步完备我国的住房信贷体系，其重点是探寻完备适应环境我国国情的政策性住房金融体系。建议从以下几个方面著手探寻：一是探寻实施中性的住房金融政策，避免因利率调整导致购房人缴纳能力在短期内再次发生根本性变化，进而导致市场需求和房价的大幅度波动，所致系统性房地产风险；二是对于出售中低价位、中小户型、首套自住房的家庭，给与优惠的首付和利率政策；三是更进一步改革完备住房公积金制度，稳健拓宽住房公积金用于范围，增大对住房消费的反对力度，创建统一高效、权责清晰、高效流畅的管理体系。

住房信贷政策对家庭住房缴纳能力影响明显刚过去的一年，对中国住房市场来说又是跌宕起伏的一年。不受前期积压的住房市场需求集中于获释、资金面比较严格以及部分热点城市调补库存的影响，2016年全国房地产投资增长速度回落，部分热点城市住房价格下跌较慢。尤其是去年春节之后，一线城市房地产市场经常出现显著的量价齐升态势。

如按照70个大中城市新建住房价格指数测算，去年3月份一线城市价格同比下跌29.5%，较去年春节前提升了近10个百分点，进而造就二线热点城市价格显著回落，住房市场运营风险更进一步增大。在这种情况下，一些热点城市相继实施了一系列房地产调控措施，还包括提升出售二套住房首付比例、提升购房抵押贷款、不断扩大出租汽车范围等。

在这些措施起到下，先前热点城市的住房价格涨幅经常出现逐步企稳回升态势。影响房价的因素很多，但纵观历次房地产市场波动与调控过程难于找到，每次住房价格大幅度波动的背后都有住房信贷的影子。

在我国现行的住房政策体系下，信贷因素往往在市场加剧时推波助澜，在市场回升时釜底抽薪。例如，2015年3月以来，5次降息使5年期以上中长期贷款利率从6.15%再降4.9%。如果按照85折的优惠利率测算，仅有贷款利率上升就可以使家庭住房缴纳能力提升20%以上。

这也就难于说明，为什么在利率大幅度上调时，不会性刺激投资投机市场需求使出，进而使房价明显下跌沦为一种大概率事件。目前，商业银行仍是房地产信贷的主要力量，商业银行的研发贷款与个人按揭贷款占到到房地产做到资金的1/3左右，分担着完全全部住房信贷调控的职责。

但是，住房既是一个经济问题，也是一个社会问题。根据第六次人口普查数据测算，全国城市家庭户的人均建筑面积已超过31.6平方米，相等于住房市场化改革之初的5倍，但仍有25.5%的访谈家庭人均建筑面积在16平方米以下。这解释，市场机制可以提升资源配置效率，但并无法自动构建住房资源的公平配备。

因此，在为现实的业主市场需求获取住房信贷时，必须专责考虑到效率与公平两方面因素，减缓完备政策性住房金融体系。政策性住房金融体系对市场的身体健康稳定运营至关重要首先，制约居民提高住房条件的首要因素是住房缴纳能力，而住房缴纳能力不仅与家庭的收入水平和存量财富有关，而且也各不相同住房金融的可获得性。在住房金融可获得性方面，政策性住房金融体系可以填补商业性住房金融的不足之处。毕竟，住房抵押贷款周期长、额度大，信息不平面和不可预见性问题最为引人注目，商业性金融机构无法精确辨别借款人的还贷能力及其变化情况，银行不能根据平均值风险水平来确认利率和贷款条件。

对于较低风险的借款人，比较较高的利率水平造成贷款市场需求上升。而对于高风险的借款人，比较较高的利率水平造成贷款不断扩大，构成典型的逆向自由选择问题。银行被迫通过减少住房贷款规模、提升抵押贷款门槛和延长贷款期限等措施，来掌控逆向自由选择问题。

因此，在发展商业性住房金融的同时，还要发展完备政策性住房金融制度，从而提升住房金融的普惠性，增进全民寄居有所居于和住房质量的持续改善。同时，完备政策性住房金融体系可以强化金融体系稳健性，减少系统性风险。

一方面，政策性住房金融不利于集中商业性机构业务同质化风险。从住房抵押贷款看作，商业金融机构面对典型的期限错配问题。

例如，住房抵押贷款为长期贷款，而商业银行负债是短期的。商业性住房金融机构的业务相似性，使得这类机构面对相近的风险子母，在市场经常出现波动或风险愈演愈烈时，更容易产生挤迫交易不道德。

虽然资产证券化等手段可以减轻期限错配问题，但一旦经常出现经济周期性波动，大量抵押贷款家庭的偿还能力将受到冲击，住房抵押贷款占比过低的商业性金融体系不会面对较小的风险压力。解决问题上述问题的办法之一就是提升住房金融机构的多样性，通过发展政策性住房金融体系，减少风险集中于程度。另一方面，通过区分政策性业务与商业性业务，为中低收入家庭的住房抵押贷款创建防火墙。

在经济周期波动时，中低收入家庭的财务状况首先好转。如果商业银行的中低收入家庭住房抵押贷款比例过大，必定不会减少商业银行体系的脆弱性，并有可能导致连锁反应，传染给其他业务。由政策性住房金融机构更好地分担中低收入家庭的贷款市场需求，则更容易区分市场化不道德与政策性行为的覆盖面积对象，设计出有合乎有所不同对象的金融产品和涉及税费制度，在风险经常出现时，也可以有效地充分发挥国家作为最后贷款人的功能。

此外，完备政策性住房金融体系不利于充分发挥逆调节作用，提高宏观调控效果。商业性金融机构以利润最大化为目标，在风险计量和激励机制方面具备执着短期利益的偏向，具体表现为商业性住房金融的顺周期效应显著。

即在经济扩展周期里，住房价格被低估，商业性金融机构更加不愿借贷，而在经济衰退周期里，住房价格被低估，商业性机构则更进一步放宽借贷规模，经济周期波动幅度被缩放。政策性住房金融机构不以营利为目的，在经济扩展周期里，居民整体收入水平提升，需要取得政策性金融反对的家庭增加，而在经济衰退阶段里，居民整体收入水平减少，合乎政策性贷款条件的家庭激增，其住房贷款规模不断扩大，从而充分发挥对经济波动的逆调节作用。例如，1991年-1993年日本不受房地产泡沫幻灭影响，转入经济衰退阶段，商业性住房贷款派发额增长率呈顺周期上升趋势，而同时期政策性住房金融机构的贷款增长率显著下降，与经济周期变化呈圆形偏移变化趋势。

某种程度，1993年-1995年日本经济有所完全恢复，商业性住房金融机构贷款派发额增长率下降，政策性住房金融机构的贷款增长率则显著上升，展现出出有显著的逆周期特征。因此，政策性住房金融与商业性住房金融构成了一定的抗衡关系，减少了整个经济周期波动的冲击力度。如何更进一步完备政策性住房金融体系中央经济工作会议明确提出房子是用来寄居的、不是用来油炸的，要确实构建这一目标，亟须更进一步完备我国的住房信贷体系，其重点是探寻完备适应环境我国国情的政策性住房金融体系，建议从以下几个方面著手探寻：一是探寻实施中性的住房金融政策。

即在贷款利率上调时，必要下调首付比例；在贷款利率下调时，则必要上调首付比例。实施住房贷款首付和贷款利率偏移调整政策的目的，是避免因利率调整导致购房人缴纳能力在短期内再次发生根本性变化，进而导致市场需求和房价的大幅度波动，所致系统性房地产风险。二是对于出售中低价位、中小户型、首套自住房的家庭，给与优惠的首付和利率政策。为了减少融资成本，还可考虑到正式成立国家住房抵押担保公司，专门为符合条件的中低收入家庭和新市民获取适当的金融服务。

三是更进一步改革完备住房公积金制度。住房公积金是在糅合新加坡中央公积金基础上探寻构成的具备中国特色的互惠性政策性的住房金融制度。该制度通过堵塞运营、低存低贷的互惠方式，有效地减少了住房消费抵押贷款的成本，大力支持了职工住房消费。

但是，社会上也有些人对住房公积金制度的公平性和有效性明确提出批评。我指出，在完备政策性住房金融体系的过程中，不应专责考虑到住房公积金制度的改革问题，稳健拓宽住房公积金用于范围，增大对住房消费的反对力度，提升缴存资金的保值电子货币能力，针对流动人口的特点。

本文来源：永利总站-www.humanresourcesexec.com